床下の換気はマイホームの命~リノベーション物件調査~

現在、中古住宅+リノベーション案件を鹿嶋で探しているお客様のための物件調査で、築30年の中古住宅を見に行って来ました。
ショッピングセンターも近くて立地条件も申し分がなく、外観からしても、とてもリノベーションし甲斐がある物件でした。(わくわく・・)

土地は80坪、結構立派な作りで、築30年は経過しているものの基礎等もしっかりしています。

杉の絞り丸太

杉の絞り丸太



リノベーション物件

基礎は比較的しっかりしてました。



 

 

 

 

 

 

 

床柱として使っている杉の絞り丸太もしっかりしてますね。

しかし、肝心の土台の痛みがかなりひどく、大引きや土台柱はかなり腐ってしまっています。

湿気を持った束柱

湿気を持った束柱



 
 
そのため、床を歩いているとぶわぶわで、所々今にも床が落ちそうでした。
 
 



 

 

 

 

 

ここまで土台が傷んでいる原因を探してみると、あることがわかりました。

それは、床下の換気口が狭いことと、家を高いブロック塀囲ってしまっているからです。床下換気口の様子



 

 

現在の基準では基礎パッキン工法でない限り、換気口は基礎立上げ4m毎以内に有効面積300㎠(30cm×10cm)以上確保しなければなりませんがどう見てもそれより小さいし、数も少ない。

また、高いブロック塀が床下への風の通り道を塞いでしまい、床下にたまった湿気がいつまでたっても抜けないのです。

住宅が密集している場所だから、出来るだけ塀を高くして、プライベートを保ちたいというお施主様の意図が感じられますが、これでは、家の寿命を縮めてしまいますよね。

北側に換気口前に木が覆いかぶさっていて風通しをさらに悪くしていた痕跡も見られます。

床下換気口シロアリ食害

 

北側の壁はシロアリの食害被害も見られます。

ブロック塀を高くする新築の家は最近はあまり見かけませんが、仮にここに新たに家を建てるとしたら、まずせめて北側のブロックを取り壊して、新たなブロックは3段くらいにしてあとはアルミフェンスにした方がいいようです。

土地の形状や家が密集していて、どうしても床下の換気が確保できないのならば、床下換気扇の新設等を考えてゆかなければなりません。

風通しの悪い土地に新築をお考えでしたら、土台はせめて虫が食いにくい栗やヒノキにするとかしないとなりません。それでも床下換気をしっかり確保しないといずれは腐ってしまいますけどね・・・

逆に杉の土台でも床下が常に空気の通り道になっていて換気がしっかりされ、外壁材の水切り等雨水対策がしっかりされていれば30年経っても全然傷んでない家もあります。

ところで、良く薬剤注入土台なら安心という人がいますが、これは最初の5年間だけです。
現在日本で使われている防腐防蟻剤のほとんどが農薬系です。農薬系の防腐防蟻剤(木材保存剤)は残留農薬の土壌汚染を考慮して5年でその効果がなくなるように作られております。そうしないと、放射能のようにいつまでたっても有害物質が消えないからです。

ですから、大手ハウスメーカーでは5年点検と称して農薬系の防腐防蟻剤の再塗布で20~30万円も請求するところもあるとのことです。

最近、健康被害を考え農薬系の防腐防蟻剤に代わるものとして、ホウ素系防腐防蟻剤がにわかに注目を集めています。
ホウ酸を木材に塗布すると、木材の表面をガラス繊維化し、強力な防腐防蟻剤になります。効果も半永久に続くと言われております。
ただ、ホウ素は水に溶けにくく塗布してもなかなか木材に含浸しないということと、雨水等で洗い流されてしまうというデメリットがあります。
まあ、しっかり施工すれば、施工中以外なら土台は直接雨にあたらないのですが、雨水に弱いと理由で検査機関も認めておりません。

よって、いくつかの検査機関でも通った実績があり、弊社の方でも薦めているのは、同じホウ素系防腐防蟻剤でも特殊技術で開発に成功した高濃度ホウ酸イオン水溶液のSOUFAという防腐防蟻剤です。

SOUFAに関しては、後日またブログを通じて詳しく説明します。

腐った土台からいろいろな話になってしまいましたが、今回のリノベーション対象物件は見送りにいたします。

土台交換となると費用もかさみますし、この状態では柱の状態も疑わしいので・・・
マイホームに住まれている方やこれから新築や中古住宅を検討される方は、まずは床下換気をしっかりして家の資産価値をしっかり守ってゆきましょう。
それが出来ない土地なら外断熱工法等で床下を完全密封して、あとは床下の空間を室内壁から天井へと空気の循環経路を確保すべきですね。

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